Geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen: 6 sparende Tipps

Wenn Sie eine Immobilie erben, stellen sich viele Fragen – nicht nur zur Verwaltung des Nachlasses, sondern auch zur finanziellen Belastung. Eine dieser entscheidenden Fragen ist, ob und wie man eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen kann. In diesem Beitrag gehen wir auf die wichtigsten Aspekte ein, die Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen möchten.

1. Steuerliche Grundlagen beim Erben

Der Erhalt einer Immobilie durch Erbschaft kann für viele Menschen eine große Bereicherung sein, bringt jedoch auch finanzielle und steuerliche Überlegungen mit sich. Einer der ersten Schritte, wenn Sie eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen möchten, ist das Verständnis der steuerlichen Rahmenbedingungen, insbesondere der Erbschaftssteuer. Denn in Deutschland ist der Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft grundsätzlich steuerpflichtig.

Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt von zwei wesentlichen Faktoren ab: dem Verkehrswert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad des Erben zum Verstorbenen. Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher fallen die Freibeträge aus, was es einfacher machen kann, eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen zu können. Diese Freibeträge spielen eine zentrale Rolle bei der Frage, ob und wie viel Erbschaftssteuer anfällt und ob es möglich ist, die Immobilie ohne weitere steuerliche Belastungen zu veräußern.

2. Freibeträge nutzen

Um den Verkauf steuerfrei zu gestalten, ist es wichtig, die Freibeträge der Erbschaftssteuer zu kennen und zu verstehen. Diese Freibeträge variieren je nach Beziehung zum Erblasser und können den steuerfreien Verkauf ermöglichen. Dabei gibt es feste, gesetzlich festgelegte Grenzen, die sich nach der Steuerklasse richten.

Freibeträge nutzen, um die geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen zu können

Ein hoher Freibetrag kann den entscheidenden Unterschied machen, wenn es darum geht, eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen zu können. Ehepartner und Kinder des Erblassers haben dabei die größten Vorteile, da sie die höchsten Freibeträge genießen. Fällt der Verkehrswert der Immobilie unter den jeweiligen Freibetrag, kann der Erbe die Immobilie steuerfrei übernehmen und verkaufen. Überschreitet der Wert jedoch den Freibetrag, fällt auf den darüber liegenden Betrag Erbschaftssteuer an.

Beispiel: Steuerfreie Veräußerung der geerbten Immobilie

Angenommen, Sie erben eine Immobilie von einem Elternteil, die einen Verkehrswert von 350.000 Euro hat. Da der Freibetrag für Kinder bei 400.000 Euro liegt, können Sie diese Immobilie steuerfrei verkaufen, da der Wert der Immobilie innerhalb des Freibetrags liegt. Ein weiterer Vorteil: Die Immobilie kann ohne zusätzliche finanzielle Belastungen veräußert werden, was den Ertrag aus dem Verkauf maximiert.

Sollte der Wert jedoch 450.000 Euro betragen, wären 50.000 Euro über dem Freibetrag steuerpflichtig, und Sie müssten auf diesen Betrag Erbschaftssteuer zahlen. Auch in diesem Fall kann der Verkauf der Immobilie dennoch lohnend sein, wenn die Steuerschuld nicht zu hoch ausfällt.

Warum die Kenntnis der Freibeträge entscheidend ist

Die Freibeträge machen den Unterschied zwischen einem steuerpflichtigen und einem steuerfreien Verkauf. Je besser Sie sich über die geltenden Regelungen informieren und diese nutzen, desto eher können Sie eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen. Es ist daher ratsam, die Bewertung der Immobilie sowie die Steuerklasse und die zugehörigen Freibeträge genau zu prüfen, um das Beste aus der geerbten Immobilie herauszuholen.

Wenn Sie planen, eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen zu wollen, ist eine frühzeitige steuerliche Planung von großer Bedeutung. Zögern Sie nicht, sich Unterstützung von einem Steuerberater oder einem erfahrenen Immobilienmakler wie Vester Immobilien zu holen, um sicherzustellen, dass Sie die Immobilie ohne unnötige steuerliche Belastungen veräußern können.

3. Spekulationssteuer: Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Wenn Sie eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen möchten, spielt neben der Erbschaftssteuer auch die sogenannte Spekulationssteuer eine entscheidende Rolle. Diese Steuer wird grundsätzlich auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien erhoben, wenn der Zeitraum zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre beträgt. Doch wie verhält sich das bei einer geerbten Immobilie?

Spekulationssteuer – Was bedeutet das genau?

Die Spekulationssteuer greift immer dann, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft wird und dabei ein Gewinn erzielt wird. Bei einer geerbten Immobilie gelten jedoch besondere Regelungen. Da es sich um einen unentgeltlichen Erwerb handelt, wird nicht der Zeitpunkt der Erbschaft als Erwerbsdatum herangezogen, sondern der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Diese Regelung kann Ihnen erhebliche steuerliche Vorteile bieten, wenn Sie eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen möchten.

Warum ist der Besitzzeitraum des Erblassers entscheidend?

Da der Besitzzeitraum des Erblassers auf den Erben übergeht, verlängert sich die Besitzdauer der Immobilie für den Erben automatisch um die Jahre, in denen der Erblasser die Immobilie bereits besessen hat. Das bedeutet: Wenn der Erblasser die Immobilie bereits länger als zehn Jahre besessen hat, entfällt die Spekulationssteuer beim Verkauf durch den Erben, und Sie können die geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen.

Sollte der Erblasser die Immobilie jedoch weniger als zehn Jahre im Besitz gehabt haben, müssen Sie als Erbe bei einem Verkauf innerhalb dieser Frist die Spekulationssteuer zahlen. Diese Steuer wird auf den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie erhoben, was den Erlös deutlich reduzieren kann. Deshalb ist es wichtig, die Besitzdauer genau zu kennen, um die Möglichkeit zu prüfen, ob Sie die geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen können.

Spekulationssteuer auf eine geerbte Immobilie im Überblick

Was passiert bei Eigennutzung?

Eine Ausnahme von der Zehn-Jahres-Frist ergibt sich, wenn der Erbe oder der Erblasser die Immobilie selbst genutzt hat. Wenn der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat oder der Erbe sie nach der Erbschaft als Hauptwohnsitz nutzt, greift die sogenannte „Eigennutzungsregelung“. In diesem Fall können Sie die geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen, auch wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen ist.

Das bedeutet: Wenn Sie die geerbte Immobilie selbst für mindestens drei Jahre vor dem Verkauf genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer, und Sie können Ihre geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen.

So umgehen Sie die Spekulationssteuer

Wenn Sie eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen möchten, sollten Sie die Spekulationssteuer stets im Blick behalten. Dank der Regelung, dass die Besitzdauer des Erblassers auf den Erben übertragen wird, können Sie in vielen Fällen die Steuer vermeiden. Wichtig ist es, den Besitzzeitraum genau zu kennen und die Möglichkeiten der Eigennutzung in Betracht zu ziehen, um mögliche steuerliche Belastungen zu reduzieren.

4. Selbstnutzung als Ausweg

Ein äußerst effektiver Weg, um eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen zu können, ist die Selbstnutzung der Immobilie. Diese Option kann besonders attraktiv sein, wenn Sie als Erbe oder der Erblasser selbst die Immobilie in den letzten Jahren vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt haben. In solchen Fällen bietet das deutsche Steuerrecht einen klaren Vorteil: Der Verkauf der geerbten Immobilie kann komplett steuerfrei erfolgen – unabhängig davon, ob die Zehn-Jahres-Frist, die normalerweise für die Spekulationssteuer gilt, eingehalten wurde oder nicht.

Was bedeutet Selbstnutzung für den steuerfreien Verkauf?

Wenn Sie eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen möchten, bietet die Selbstnutzung eine interessante Möglichkeit. Die Regelung besagt, dass der Verkauf steuerfrei bleibt, wenn der Erblasser die Immobilie mindestens zwei Jahre vor seinem Tod oder Sie als Erbe die Immobilie mindestens in den letzten drei Jahren als Hauptwohnsitz genutzt haben. Dies gilt auch, wenn Sie die Immobilie erst nach dem Erbfall selbst bewohnt haben. In diesen Fällen entfällt die Spekulationssteuer, die normalerweise bei einem Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist erhoben wird.

Vorteile der Selbstnutzung

Die Selbstnutzung der Immobilie bietet Ihnen als Erben mehrere Vorteile, wenn Sie die geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen möchten:

• Spekulationssteuer entfällt: Bei Eigennutzung innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Verkauf fällt keine Spekulationssteuer an, selbst wenn der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Frist erfolgt.
• Flexibilität beim Verkaufszeitpunkt: Sie sind nicht gezwungen, den Verkauf hinauszuzögern, um die Zehn-Jahres-Frist zu erfüllen.
• Steuerfreiheit auch bei kurzfristigem Verkauf: Selbst wenn Sie die Immobilie nach kürzester Zeit wieder veräußern möchten, bleibt der Verkauf steuerfrei.

Voraussetzungen für die Steuerfreiheit bei Selbstnutzung

Damit Sie eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

• Eigennutzung des Erblassers: Der Erblasser muss die Immobilie vor seinem Tod selbst genutzt haben, und zwar als Hauptwohnsitz. Dies ist ein entscheidendes Kriterium, das die Steuerfreiheit ermöglicht.
• Eigennutzung des Erben: Alternativ können auch Sie als Erbe die Immobilie für einen Zeitraum von mindestens drei Jahren nach der Erbschaft als Hauptwohnsitz nutzen. So kann der Verkauf steuerfrei bleiben, selbst wenn Sie die Immobilie kurz nach dieser Frist veräußern.
• Vermietung ausgeschlossen: Die Immobilie darf während dieser Nutzungszeit nicht als Kapitalanlage verwendet, also vermietet oder verpachtet werden. Eine Vermietung würde den Anspruch auf Steuerfreiheit negieren.

Tabelle: Voraussetzungen für den steuerfreien Verkauf durch Selbstnutzung

Wann ist diese Option besonders attraktiv?

Die Möglichkeit, eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen zu können, ist besonders dann von Vorteil, wenn die Zehn-Jahres-Frist für die Spekulationssteuer nicht eingehalten werden kann. Es bietet sich somit eine flexible und steuerlich günstige Alternative, um die Immobilie ohne zusätzliche Steuerlast zu verkaufen. Vor allem für Erben, die die Immobilie nicht als langfristige Investition nutzen möchten, sondern auf einen baldigen Verkauf abzielen, stellt die Selbstnutzung eine attraktive Option dar.

5. Wichtige Ausnahmen

Nicht jede geerbte Immobilie kann automatisch steuerfrei verkauft werden. Es gibt bestimmte Ausnahmefälle, bei denen die Steuerfreiheit nicht gilt. Eine Ausnahme ist zum Beispiel, wenn die geerbte Immobilie vermietet wurde und nicht als Hauptwohnsitz des Erben oder Erblassers diente. In solchen Fällen sollten Sie sich steuerlich beraten lassen, um das Beste aus Ihrer Situation herauszuholen.

6. Tipps für den steuerfreien Verkauf

Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann eine komplexe Angelegenheit sein, insbesondere wenn man ihn steuerfrei durchführen möchte. Die folgenden Punkte sind entscheidend, um sicherzustellen, dass Sie Ihre geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen können und dabei von den steuerlichen Vorteilen profitieren. Eine sorgfältige Planung ist dabei unerlässlich, um finanzielle Belastungen zu vermeiden.

Planung ist das A und O

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen, erfordert eine gründliche Analyse Ihrer individuellen Situation. Ohne eine detaillierte Vorbereitung laufen Sie Gefahr, unvorhergesehene Steuerzahlungen leisten zu müssen. Um eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen zu können, ist es wichtig, sich über die aktuellen gesetzlichen Bestimmungen im Klaren zu sein. Hierbei spielen Faktoren wie die Erbschaftssteuer, die Spekulationssteuer sowie eventuelle Freibeträge eine Rolle.

Eine steuerliche Beratung ist dringend zu empfehlen, wenn Sie eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen möchten. Ein Steuerberater kann Ihnen helfen, den genauen Wert der Immobilie zu ermitteln und Sie auf steuerliche Fallstricke hinzuweisen. Auch die Frage, ob der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre besessen hat oder ob die Immobilie in den letzten Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt wurde, muss geklärt werden. Nur mit einer gut durchdachten Planung haben Sie die Möglichkeit, Ihre geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen zu können.

Verkauf im Familienkreis

Ein geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen ist besonders innerhalb der Familie eine interessante Option. Wenn Sie die Immobilie an nahe Verwandte wie Ehepartner, Kinder oder Geschwister verkaufen, können Sie von erheblichen steuerlichen Vorteilen profitieren. Innerhalb der Familie gelten höhere Freibeträge, die es ermöglichen, den Verkauf steuerfrei abzuwickeln.

Diese Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsgrad.

Wenn der Wert der Immobilie innerhalb dieser Freibeträge liegt, können Sie die geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen. Ein Verkauf innerhalb der Familie bietet daher große steuerliche Vorteile und kann eine unkomplizierte Möglichkeit sein, die Immobilie in der Familie zu behalten und gleichzeitig Steuern zu sparen.

Zeitpunkt des Verkaufs

Der Zeitpunkt, zu dem Sie die Immobilie verkaufen, spielt eine zentrale Rolle, wenn Sie eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen möchten. In Deutschland gilt die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren. Diese besagt, dass Immobilien, die innerhalb von zehn Jahren nach ihrem Erwerb verkauft werden, der Spekulationssteuer unterliegen.

Eine Besonderheit bei geerbten Immobilien ist, dass die Besitzzeit des Erblassers angerechnet wird. Das bedeutet, dass Sie möglicherweise eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen können, wenn der Erblasser die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren erworben hat. Sollte die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen sein, empfiehlt es sich, den Verkauf zu verschieben, um die Steuerfreiheit zu gewährleisten.

In manchen Fällen kann es jedoch sinnvoll sein, die Immobilie trotz anfallender Spekulationssteuer zu verkaufen – etwa wenn der Immobilienmarkt besonders lukrativ ist oder Sie die finanziellen Mittel dringend benötigen. Ein steuerlicher Berater kann Sie hier bei der Entscheidungsfindung unterstützen.

7. Fazit: Geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen

Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann steuerliche Herausforderungen mit sich bringen. Mit einer guten Vorbereitung und einem klaren Verständnis der steuerlichen Regelungen ist es jedoch durchaus möglich, eine geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen zu können. Nutzen Sie die Freibeträge, prüfen Sie die Spekulationssteuer und nutzen Sie gegebenenfalls die Selbstnutzung als Ausweg, um steuerlich entlastet zu werden.

Wenn Sie Unterstützung beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie benötigen, stehen wir von Vester Immobilien Ihnen gerne zur Seite. Wir helfen Ihnen dabei, Ihre geerbte Immobilie bestmöglich und steueroptimiert zu verkaufen.