Vermietete Immobilie verkaufen – 7 Profi-Tipps von Vester Immobilien in Mettmann & Düsseldorf!
Vermietete Immobilie verkaufen: Ein umfassender Ratgeber für Eigentümer
Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, steht oft vor besonderen Herausforderungen – aber auch vor spannenden Chancen. Ob in Düsseldorf, Mettmann oder der Umgebung: Als erfahrener Immobilienmakler unterstützt Vester Immobilien Eigentümer dabei, den optimalen Preis zu erzielen – mit Kompetenz, Marktkenntnis und einem starken Netzwerk.
In diesem ausführlichen Blogbeitrag erfahren Sie alles Wichtige rund um den Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines Mietshauses – mit praktischen Tipps, rechtlichen Grundlagen und einer klaren Übersicht über Ihre Optionen
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1. Darf man eine vermietete Immobilie überhaupt verkaufen?
Ja – das deutsche Mietrecht erlaubt grundsätzlich den Verkauf einer vermieteten Immobilie. Der Käufer tritt dann als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein. Dieser Grundsatz nennt sich „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet aber auch: Der Mieter bleibt – und der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten.
Was bedeutet das konkret?
| Ausgangslage | Bedeutung beim Verkauf |
|---|---|
| Langfristiger Mietvertrag | Käufer übernimmt alle Mietkonditionen |
| Kurzfristige Mietverhältnisse | Kündigung durch Käufer nur unter bestimmten Voraussetzungen |
| Zeitmietvertrag | Vertragslaufzeit muss eingehalten werden |
2. Vermietete Immobilie verkaufen: Mit oder ohne Mieter?
Eine der wichtigsten Entscheidungen betrifft den Zustand der Immobilie beim Verkauf – mit Mieter oder leerstehend. Hier gibt es Vor- und Nachteile, die je nach Zielgruppe (Kapitalanleger oder Eigennutzer) unterschiedlich ausfallen.
Vergleich: Verkauf mit und ohne Mieter
| Verkaufsform | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Mit Mieter | Laufende Einnahmen für Käufer, direktes Investment | Geringerer Kaufpreis möglich, eingeschränkte Nutzung |
| Ohne Mieter | Höherer Verkaufspreis, flexiblere Käuferzielgruppe | Möglicher Leerstand, Räumung notwendig |
3. Den richtigen Käufer finden: Kapitalanleger im Fokus
Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, sind Kapitalanleger die ideale Zielgruppe. Diese interessieren sich in erster Linie für Rendite, Substanz und langfristige Vermietbarkeit.
Vester Immobilien hat direkten Zugang zu geprüften Investoren in Düsseldorf, Mettmann und Umgebung – und sorgt dafür, dass Ihre Immobilie optimal vermarktet wird.
Wichtige Kennzahlen für Kapitalanleger:
| Kennzahl | Erklärung |
|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100 |
| Nettorendite | (Mieteinnahmen – Kosten) / Kaufpreis × 100 |
| Mietverhältnis | Laufzeit, Mieterstruktur, Bonität |
| Instandhaltungsrücklage | Wichtige Info für Käufer bei Eigentumswohnungen |
4. Mietverhältnis und Kündigungsschutz beachten
Ein Verkauf bricht das Mietverhältnis nicht – das ist gesetzlich geregelt. Der neue Eigentümer kann also nicht einfach kündigen, nur weil er die Immobilie gekauft hat.
Kündigungsoptionen des Käufers:
| Kündigungsgrund | Möglich nach Kauf? | Hinweise |
|---|---|---|
| Eigenbedarf | Ja, mit Kündigungsfrist | Nur bei berechtigtem Interesse und mit Nachweis |
| Modernisierung | Nein, kein Kündigungsgrund | Nur Mieterhöhung möglich, nicht Kündigung |
| Wirtschaftliche Verwertung | Theoretisch ja, aber sehr selten | Hohe Hürden, rechtlich schwer durchzusetzen |
5. Verkaufspreis realistisch einschätzen
Der Wert einer vermieteten Immobilie kann – im Vergleich zu einer leerstehenden – bis zu 20 % niedriger ausfallen, da Käufer weniger flexibel sind. Dennoch kann der richtige Verkaufskanal und ein professioneller Auftritt den Unterschied machen.
Vester Immobilien bietet eine kostenfreie Immobilienbewertung in Mettmann und Düsseldorf an – individuell, marktgerecht und rechtssicher.
Beispiel-Tabelle: Einflussfaktoren auf den Verkaufspreis
| Faktor | Einfluss auf den Preis |
|---|---|
| Miethöhe | Höhere Miete = attraktiver für Investoren |
| Restlaufzeit des Mietverhältnisses | Langfristige Mieterbindung wirkt wertstabilisierend |
| Zustand der Immobilie | Sanierungsstau kann den Preis drücken |
| Lage (Mettmann, Düsseldorf etc.) | Toplage = bessere Preisentwicklung |
6. Unterlagen und Vorbereitung: Diese Dokumente sind Pflicht
Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte rechtzeitig alle notwendigen Unterlagen zusammentragen. Fehlende Informationen können Kaufinteressenten abschrecken oder den Verkaufsprozess verzögern.
Checkliste: Wichtige Verkaufsunterlagen
| Dokument | Zweck und Bedeutung |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Nachweis über Eigentumsverhältnisse |
| Mietverträge | Details zu Miete, Kündigungsfristen, Nebenkosten |
| Betriebskostenabrechnungen | Transparenz für Käufer |
| Energieausweis | Pflichtdokument beim Immobilienverkauf |
| Protokolle der Eigentümerversammlung (ETW) | Wichtige Infos zu Rücklagen, Sanierungen |
| Teilungserklärung (bei ETW) | Notwendig für den Verkauf einer Wohnung |
7. Mit Makler verkaufen: Ihre Vorteile mit Vester Immobilien
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist komplex. Ein erfahrener Makler kennt die Fallstricke – und sorgt für einen professionellen Ablauf, realistische Preiseinschätzung und zielgerichtete Vermarktung.
Ihre Vorteile mit Vester Immobilien in Mettmann und Düsseldorf:
| Leistung | Ihr Vorteil |
|---|---|
| Kostenlose Wertermittlung | Realistischer Angebotspreis |
| Zugriff auf Kapitalanleger-Netzwerk | Schnellere Vermittlung |
| Exposé-Erstellung & Vermarktung | Hochwertige Präsentation Ihrer Immobilie |
| Kommunikation mit Mietern | Reibungsloser Ablauf ohne Konflikte |
| Organisation von Besichtigungen | Diskret und mieterfreundlich |
| Vertragsabwicklung & Notartermin | Sicher und rechtlich korrekt |
Fazit: Vermietete Immobilie verkaufen – mit Strategie zum Erfolg
Eine vermietete Immobilie zu verkaufen erfordert Fingerspitzengefühl, Marktkenntnis und rechtliches Know-how. Wer sich gut vorbereitet und auf professionelle Unterstützung setzt, kann dennoch einen sehr guten Verkaufspreis erzielen.
Vester Immobilien steht Eigentümern in Mettmann und Düsseldorf mit Erfahrung, regionaler Expertise und einem persönlichen Service zur Seite. Ob Sie verkaufen, bewerten oder einfach nur beraten werden möchten – wir helfen Ihnen gerne weiter.
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FAQ – Häufig gestellte Fragen
Kann ich eine vermietete Immobilie jederzeit verkaufen?
Ja, Sie dürfen eine vermietete Immobilie jederzeit verkaufen – auch während eines laufenden Mietverhältnisses.
Was passiert mit dem Mietvertrag beim Verkauf der vermieteten Immobilie?
Der Mietvertrag bleibt bestehen. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.
Muss der Mieter beim Verkauf ausziehen?
Nein, Mieter haben in der Regel ein Bleiberecht – außer bei einer Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf.
Welche Rechte hat der Mieter beim Immobilienverkauf?
Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht – außer bei Umwandlung in Eigentumswohnungen.
Lässt sich eine vermietete Immobilie schlechter verkaufen?
Ja, oft ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie schwieriger, da die Käufer weniger Flexibilität haben.
Kann ich die vermietete Immobilie auch an Kapitalanleger verkaufen?
Ja, Kapitalanleger sind oft die ideale Zielgruppe für vermietete Immobilien.
Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?
Ja, der Mieter sollte über den Eigentümerwechsel informiert werden – am besten schriftlich.