Schenkung von Immobilien: 7 wichtige Basics zur Schenkung

Die Schenkung von Immobilien ist eine gängige Methode, um das eigene Vermögen zu Lebzeiten an Kinder oder andere Verwandte weiterzugeben. Im Vergleich zu einer Erbschaft bietet eine Schenkung einige interessante Vorteile, insbesondere im Hinblick auf steuerliche Aspekte und die frühzeitige Regelung des Nachlasses. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche rechtlichen und steuerlichen Aspekte Sie bei der Schenkung von Immobilien beachten sollten, und wie Sie den Übergang optimal gestalten können.

1. Was ist eine Schenkung von Immobilien?

Bei einer Schenkung von Immobilien handelt es sich um die unentgeltliche Übertragung von Eigentum an eine andere Person, während der ursprüngliche Eigentümer noch lebt. Im Gegensatz zu einem Verkauf, bei dem der neue Eigentümer die Immobilie durch eine finanzielle Gegenleistung erwirbt, erfolgt bei einer Schenkung kein Geldfluss. Der neue Eigentümer erhält die Immobilie ohne finanzielle Aufwendungen, allerdings auf Basis eines formalisierten Schenkungsvertrags. Dieser Vertrag muss, wie bei allen Immobilienübertragungen, notariell beurkundet werden. Nur durch diese notarielle Beurkundung und den anschließenden Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch wird die Schenkung rechtskräftig.

In den meisten Fällen werden Immobilien innerhalb der Familie verschenkt, insbesondere zwischen Eltern und Kindern. Der Hauptgrund dafür ist, Vermögen frühzeitig zu übertragen, um steuerliche Vorteile zu nutzen und den Erbprozess zu vereinfachen. Durch eine Schenkung kann das Vermögen bereits zu Lebzeiten des Schenkers in die nächste Generation übergehen, während der Schenkende gleichzeitig gewisse Sicherungsmechanismen, wie ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht, in den Schenkungsvertrag aufnehmen kann. Dadurch kann der Schenkende beispielsweise weiterhin in der Immobilie wohnen oder Mieteinnahmen erzielen, obwohl das Eigentum formal übertragen wurde.

Schenkungen zwischen Eltern und Kindern sind besonders vorteilhaft, da hohe Freibeträge bei der Schenkungssteuer gelten. Diese Freibeträge ermöglichen es, Immobilien unter bestimmten Wertgrenzen ohne Steuerbelastung zu übertragen. Jedoch muss beachtet werden, dass solche Freibeträge alle zehn Jahre neu in Anspruch genommen werden können, was bei der Planung einer Schenkung von Immobilien eine strategische Rolle spielt.

2. Schenkungsvertrag und Notar

Für die Schenkung einer Immobilie ist es zwingend erforderlich, dass ein notarieller Vertrag aufgesetzt wird. Im Gegensatz zu anderen Verträgen reicht in diesem Fall weder eine mündliche Absprache noch ein einfach schriftlicher Vertrag aus. Eine notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben, um sicherzustellen, dass die Schenkung von Immobilien rechtsverbindlich und korrekt abgewickelt wird. Der Notar übernimmt dabei nicht nur die Beurkundung, sondern sorgt auch dafür, dass der neue Eigentümer offiziell im Grundbuch eingetragen wird. Dieser Schritt ist entscheidend, da ohne den Grundbucheintrag die Schenkung von Immobilien nicht rechtskräftig ist und keine rechtlichen Folgen nach sich zieht.

Darüber hinaus bietet der Schenkungsvertrag bei der Schenkung von Immobilien die Möglichkeit, weitere Vereinbarungen festzulegen, die für den Schenkenden von Bedeutung sein können. Beispielsweise können Wohnrechte oder Nutzungsrechte vereinbart werden. Dies ist besonders dann wichtig, wenn der Schenkende nach der Schenkung von Immobilien weiterhin in der Immobilie leben möchte oder die Erträge, wie etwa Mieteinnahmen, weiterhin nutzen will. Solche Regelungen stellen sicher, dass der Schenkende trotz der Übertragung des Eigentums weiterhin abgesichert bleibt.

Gerade in Fällen, in denen der Schenkende die Immobilie weiterhin nutzen möchte, ist es ratsam, ein sogenanntes Nießbrauchrecht im Schenkungsvertrag festzuhalten. Dieses Recht sichert dem Schenkenden eine lebenslange Nutzung oder den Erhalt von Erträgen aus der Immobilie, auch wenn der rechtliche Eigentümer gewechselt hat. Eine durchdachte und klar formulierte Schenkung von Immobilien kann also weit mehr sein als nur die Übergabe des Eigentums. Sie kann auch langfristige Sicherheiten für den Schenkenden bieten und gleichzeitig zukünftige Erbstreitigkeiten vermeiden.

3. Steuerliche Aspekte bei der Schenkung von Immobilien

Die Schenkung von Immobilien ist ein attraktiver Weg, um Vermögen noch zu Lebzeiten auf nahe Angehörige zu übertragen. Insbesondere durch die Nutzung steuerlicher Freibeträge kann eine Schenkung von Immobilien dabei helfen, hohe Schenkungssteuern zu vermeiden. Im Folgenden erfahren Sie mehr über die geltenden Freibeträge und wie sich die Schenkungssteuer in Abhängigkeit vom Verwandtschaftsverhältnis und dem Wert der Immobilie berechnet.

Steuerliche Freibeträge bei der Schenkung von Immobilien

Bei der Schenkung von Immobilien gelten bestimmte Freibeträge, die in Abhängigkeit vom Verwandtschaftsgrad zwischen dem Schenkenden und dem Beschenkten gestaffelt sind. Diese Freibeträge können alle zehn Jahre in Anspruch genommen werden. Das bedeutet, dass Sie unter Umständen mehrfach von diesen Steuerfreibeträgen profitieren können, wenn die Schenkung rechtzeitig geplant wird.

Hier eine Übersicht über die Freibeträge, die bei einer Schenkung von Immobilien gelten:

Freibeträge bei der Schenkung von Immobilien – Was bedeutet das für Sie?

Wie Sie in der Tabelle sehen können, sind die Freibeträge bei der Schenkung von Immobilien für enge Familienangehörige wie Ehepartner und Kinder besonders hoch. Diese Verwandtschaftsverhältnisse erlauben es, Immobilien in erheblichem Umfang steuerfrei zu übertragen. Zum Beispiel können Ehepartner bei einer Schenkung von Immobilien Vermögenswerte bis zu 500.000 Euro steuerfrei erhalten, während Kinder Immobilien im Wert von bis zu 400.000 Euro ohne Schenkungssteuer übernehmen können.

Für entferntere Verwandte wie Geschwister oder für nicht verwandte Personen fallen die Freibeträge hingegen deutlich niedriger aus. In diesen Fällen liegt der Steuerfreibetrag bei nur 20.000 Euro. Alles, was über diesen Betrag hinausgeht, wird der Schenkungssteuer unterworfen.

Schenkungssteuer bei Immobilien

Wenn der Wert der Immobilie den festgelegten Freibetrag überschreitet, wird auf den übersteigenden Betrag eine Schenkungssteuer bei Immobilien fällig. Die Höhe dieser Steuer hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Schenkenden und dem Beschenkten sowie vom Wert der Immobilie ab. Je näher das Verwandtschaftsverhältnis, desto günstiger ist der Steuersatz.

Bei einer immobilienschenkung sollten Sie also nicht nur den Wert der Immobilie, sondern auch die Höhe der Freibeträge und die mögliche Steuerbelastung berücksichtigen, um eine optimale Planung sicherzustellen.

4. Nießbrauchrecht bei der Schenkung von Immobilien

Ein oft genutztes Instrument bei der Schenkung von Immobilien ist das sogenannte Nießbrauchrecht. Damit kann der Schenkende weiterhin die Erträge aus der Immobilie beziehen oder sogar weiterhin darin wohnen, obwohl das Eigentum formal auf den Beschenkten übertragen wurde. Diese Regelung bietet sich besonders bei vermieteten Immobilien an.

Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und gibt dem Schenkenden ein lebenslanges Nutzungsrecht. Damit können Schenkende den Übergang ihres Vermögens bereits zu Lebzeiten regeln, ohne sofort auf die Nutzung und Einnahmen der Immobilie verzichten zu müssen.

5. Vor- und Nachteile der Schenkung von Immobilien

Die Schenkung von Immobilien hat einige Vorteile, bietet jedoch auch potenzielle Risiken, die bedacht werden sollten. Hier eine Übersicht über die wichtigsten Vor- und Nachteile:

6. Schenkung von Immobilien und Rückforderungsrechte

Eine Schenkung von Immobilien ist in der Regel eine endgültige Übertragung von Eigentum, jedoch gibt es bestimmte Situationen, in denen eine Rückforderung der Immobilie möglich ist. Diese Rückforderungsrechte können im Schenkungsvertrag festgelegt werden und dienen dazu, den Schenkenden abzusichern, falls sich die Umstände nach der Schenkung erheblich ändern.

Ein häufiger Grund für die Rückforderung einer Schenkung von Immobilien ist, wenn der Beschenkte den Schenkenden schwerwiegend verletzt, sei es emotional, körperlich oder durch unrechtmäßiges Verhalten. In solchen Fällen kann der Schenkende die Schenkung anfechten und die Immobilie zurückfordern, da das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien zerstört wurde.

Ein weiterer wichtiger Grund für die Rückgängigmachung einer Schenkung von Immobilien ist die Pflegebedürftigkeit des Schenkenden. Wenn der Schenkende nach der Übertragung der Immobilie pflegebedürftig wird und die finanziellen Mittel für die notwendige Pflege fehlen, kann die Rückforderung der Immobilie in Betracht gezogen werden. Dies ist besonders relevant, wenn der Schenkende die Immobilie zur Deckung der Pflegekosten benötigt.

Um solche Szenarien zu vermeiden, ist es ratsam, Rückforderungsrechte im Schenkungsvertrag festzuhalten. Diese Klauseln ermöglichen es dem Schenkenden, die Schenkung von Immobilien rückgängig zu machen, wenn schwerwiegende Veränderungen der persönlichen oder finanziellen Situation eintreten. Eine sorgfältige und rechtlich fundierte Gestaltung des Schenkungsvertrags ist daher unerlässlich, um den Schenkenden im Falle von unerwarteten Entwicklungen zu schützen.

7. Pflichtteilsreduzierung durch Immobilienschenkung

Häufig werden Immobilien zu Lebzeiten übertragen, um sie dem Zugriff von enterbten Pflichtteilsberechtigten zu entziehen. Das funktioniert jedoch nur bei rechtzeitiger Übertragung, da die geschenkte Immobilie nach der Übertragung noch zum fiktiven Nachlass für die sogenannten Pflichtteilsergänzungsansprüche gehört.

Diese verringern sich mit jedem Jahr nach der Schenkung um 10 Prozent, sodass nach 10 Jahren keine Teilhabe von enterbten Angehörigen mehr stattfindet. Doch Vorsicht! Die oben geschilderten Absicherungen (z.B. Nießbrauchsvorbehalt) der Beschenkten können dafür sorgen, dass die 10-Jahresfrist überhaupt nicht beginnt. Die Rechtsprechung nimmt dann nämlich regelmäßig an, dass der Schenker wirtschaftlich weiterhin Eigentümer ist. Hier ist eine maßgeschneiderte Gestaltung geboten, die den Schenker absichert, Steuern vermeidet und die Feinheiten des Pflichteilsrechts berücksichtigt.

Fazit: Schenkung von Immobilien als sinnvolle Vermögensstrategie

Die Schenkung von Immobilien ist ein hervorragendes Mittel, um das eigene Vermögen vorausschauend zu übertragen und steuerliche Vorteile zu nutzen. Damit der Übergang reibungslos verläuft und keine unvorhergesehenen Kosten entstehen, ist es wichtig, die Schenkung rechtzeitig und gut durchdacht zu planen. Sie sollten in jedem Fall einen Notar sowie steuerliche Beratung hinzuziehen, um alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte zu klären.