Neues Gerichtsurteil zur Wirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln bei Mietverträgen

Hintergrund des Streits

Im Zentrum des aktuellen Gerichtsurteils steht die Auseinandersetzung zwischen einer Vermieterin und ehemaligen Mietern einer Wohnung über die Zahlung anteiliger Kosten für Schönheitsreparaturen. Die Mieter waren im Oktober 2015 in einen Mietvertrag eingetreten, der bereits im Mai 2015 mit einem Vormieter geschlossen worden war und die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen sowie eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel beinhaltete.

Renovierung

Kern der Quotenabgeltungsklausel

Die Klausel sah vor, dass, wenn das Mietverhältnis länger als ein Jahr bestand oder die letzten Schönheitsreparaturen mehr als ein Jahr zurücklagen und das Mietverhältnis vor Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparaturen endete, der Mieter anteilige Kosten entsprechend der Abnutzung der Wohnung zu tragen hat.

Die rechtliche Frage

Die Mieter forderten bei Beendigung des Mietverhältnisses im Mai 2018 die Rückzahlung der Kaution, wobei die Vermieterin 1.250 Euro für anteilige Schönheitsreparaturen einbehielt. Die Mieter bestritten die Wirksamkeit dieser Klausel und klagten auf Rückzahlung.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH)

Der BGH entschied, dass eine Quotenabgeltungsklausel nicht per se unwirksam ist. Sie kann rechtswirksam sein, sofern sie individualvertraglich vereinbart wurde. Dies steht im Gegensatz zur Anwendung als Formularklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach einem Urteil von 2015 als unwirksam gilt, da sie Mieter unangemessen benachteiligen würde.

Unzulässigkeit als Formularklausel

Eine formularmäßig verwendete Quotenabgeltungsklausel erfordert von den Mietern, verschiedene hypothetische Überlegungen anzustellen, um die auf sie zukommenden Kosten bei Vertragsbeendigung zu ermitteln. Solche Anforderungen können laut BGH nicht von Mietern erwartet werden, da sie eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung verhindern.

Zulässigkeit als Individualvereinbarung

Für eine wirksame Individualvereinbarung muss die Klausel jedoch tatsächlich ausgehandelt werden, was voraussetzt, dass der Verwender der Klausel diese ernsthaft zur Disposition stellt und sich zur gewünschten Änderung bereit erklärt.

Kriterien für das Aushandeln

Die bloße Wahlmöglichkeit zwischen verschiedenen vorgefertigten Vertragsbedingungen macht eine Klausel noch nicht zu einer Individualvereinbarung. Der Vertragspartner muss die Möglichkeit haben, eigene Vorschläge wirksam einzubringen und auszuhandeln.

Schlussfolgerungen

Der BGH verwies den Fall zurück an das Landgericht, um zu prüfen, ob es weitere Umstände gibt, die darauf hindeuten, dass die Klausel tatsächlich individuell ausgehandelt wurde. Fehlt es an solchen Indizien, bleibt die Klausel unwirksam.

Dieses Urteil stärkt die Rechte der Mieter, indem es klare Grenzen für die Verwendung von Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen setzt. Es unterstreicht auch die Notwendigkeit für Mieter und Vermieter, sich der genauen Bedingungen ihrer Vertragsklauseln bewusst zu sein und diese gegebenenfalls von einem Rechtsexperten prüfen zu lassen.

  13. Juni 2024
  von: Dominic S. Vester
  Kategorie: Mietrecht