Immo-Bibel: Was wirklich im Grundbuch steht – und warum es so wichtig ist
Für viele ist es das Fundament jeder Immobilien-Transaktion: das Grundbuch. Was dort eingetragen ist, gilt in Deutschland als rechtsverbindlich – und hat mitunter mehr Gewicht als jeder unterschriebene Kaufvertrag. Der entscheidende Satz lautet: Eigentümer ist nur, wer im Grundbuch steht. Warum das so ist, welche Eintragungen vorgenommen werden und was Sie als Käufer oder Eigentümer wissen müssen, erklären wir Ihnen hier Schritt für Schritt.
1. Was ist das Grundbuch überhaupt?
Das Grundbuch ist ein offizielles, öffentlich geführtes Register, in dem jedes Grundstück in Deutschland dokumentiert wird. Es enthält:
- den aktuellen Eigentümer,
- Lasten und Beschränkungen (z. B. Wohnrechte, Wegerechte),
- sowie eingetragene Grundpfandrechte (z. B. Hypotheken oder Grundschulden).
Verwaltet wird es beim Grundbuchamt, das organisatorisch dem Amtsgericht zugeordnet ist. Dort wird zu jedem Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt geführt, das sich in drei Abteilungen gliedert:
- Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
- Abteilung III: Grundpfandrechte
Zugänglich ist das Grundbuch jedoch nur für bestimmte berechtigte Personen, etwa Notare, Gerichte, Finanzinstitute oder potenzielle Käufer mit Vollmacht des Eigentümers.
2. Eigentümer wird man nicht durch den Kaufvertrag
Der Kaufvertrag allein macht Sie noch nicht zum rechtmäßigen Eigentümer. Die eigentliche Eigentumsübertragung erfolgt erst durch den Eintrag ins Grundbuch – ein bürokratischer, aber geregelter und rechtssicherer Prozess.
Nur wenn der Notar die entsprechenden Änderungen beantragt und das Grundbuchamt sie vollzogen hat, sind Sie offiziell als Eigentümer registriert. Vorher gilt: kein Eintrag, kein Eigentum.
3. Der Ablauf: Vom Kaufvertrag bis zum Grundbucheintrag
Schritt 1: Notarieller Kaufvertrag
Jeder Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden. Dafür benötigen Käufer:
- eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder
- einen Kapitalnachweis, wenn der Kaufpreis bar gezahlt wird.
Schritt 2: Auflassungsvormerkung
Direkt nach dem Notartermin beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie wirkt wie eine Reservierung, die sicherstellt, dass die Immobilie nicht noch einmal verkauft wird.
Schritt 3: Klärung der Grundschulden
- Alte Grundschulden des Verkäufers werden gelöscht.
- Neue Grundschulden des Käufers werden eingetragen.
Schritt 4: Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Der Notar informiert das Finanzamt über den Verkauf. Der Käufer muss die Grunderwerbsteuer zahlen. Erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung darf der Kaufpreis überwiesen werden.
Schritt 5: Kaufpreiszahlung & Eigentumseintrag
- Der Notar gibt das „Go“ zur Zahlung.
- Nach Eingang des Kaufpreises bestätigt der Verkäufer die Zahlung.
- Erst jetzt beantragt der Notar den Eigentumsübergang im Grundbuch.
4. Welche Kosten entstehen beim Grundbucheintrag?
Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch liegen bei etwa 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Sie setzen sich wie folgt zusammen:
| Kostenart | Beschreibung | Richtwert |
|---|---|---|
| Grundbuchkosten | Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuldeintrag | ca. 0,5 % |
| Notarkosten | Beurkundung, Betreuung, Beglaubigungen, Anträge an Ämter | ca. 1,0 % |
| Löschung von Grundschulden | Bei Ablösung eines Kredits oder nach Tilgung | ca. 0,2 % der Grundschuld |
Tipp: Auch nach der vollständigen Abzahlung eines Darlehens bleibt die Grundschuld bestehen – sie kann aber gelöscht werden. Dies ist freiwillig und kostet extra.
5. Fazit: Ohne Grundbucheintrag kein Eigentum
Auch wenn der Weg zum Grundbucheintrag lang und bürokratisch erscheint – er sorgt für absolute Rechtssicherheit. Solange der Eintrag nicht erfolgt ist, bleibt der bisherige Eigentümer auch rechtlich der Besitzer. Die gute Nachricht: Den größten Teil der Arbeit übernimmt der Notar für Sie. Sie als Käufer müssen im Wesentlichen nur drei Dinge erledigen:
- Finanzierungsnachweis oder Kapitalnachweis bereitstellen,
- Grunderwerbsteuer pünktlich zahlen,
- Kaufpreis nach Freigabe durch den Notar überweisen.
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FAQ – Häufig gestellte Fragen
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem alle Grundstücke sowie deren Eigentümer, Rechte und Belastungen verzeichnet sind.
Wer darf das Grundbuch einsehen?
Nur Personen mit berechtigtem Interesse, wie z. B. Notare, Gerichte, Banken oder potenzielle Käufer mit Vollmacht, dürfen Einsicht nehmen.
Wann bin ich offiziell Eigentümer einer Immobilie?
Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch. Der Kaufvertrag allein reicht dafür nicht aus.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und verhindert einen erneuten Verkauf der Immobilie.
Welche Kosten entstehen beim Grundbucheintrag?
Die Kosten liegen meist zwischen 1,0 % und 1,5 % des Kaufpreises und setzen sich aus Notar- und Grundbuchgebühren zusammen.
Wie lange dauert ein Grundbucheintrag?
Vom Notartermin bis zum endgültigen Eintrag vergehen in der Regel 4–12 Wochen, abhängig von Behörden und Zahlungsfristen.
Muss die Grundschuld nach der Abzahlung gelöscht werden?
Nein, aber es wird empfohlen. Die Löschung ist freiwillig, kostet aber ca. 0,2 % der Grundschuld.