Das Steuerrecht kennt verschiedene steuerliche Identitäten, die unterschiedlich besteuert werden. So macht es einen Unterschied, ob Sie sich eine Immobilie privat anschaffen oder das Gebäude in einer GmbH gewerblich nutzen. Als privater Käufer profitieren Sie von einem nicht zu verachtenden Steuervorteil. Diesen akzeptiert das Finanzamt allerdings nur, wenn Sie das Haus oder die Wohnung nicht selbst nutzen.

Wann ist der Kauf einer Immobilie steuerlich sinnvoll?

Für einen privaten Käufer macht die Anschaffung einer Immobilie aus steuerlicher Sicht nur Sinn, wenn er diese als Kapitalanlage nutzt. Sie vermieten die Immobilie und erzielen Mieteinnahmen. Diese müssen Sie jedoch nicht in vollem Umfang versteuern. Sie können alle Ausgaben abziehen, die mit dem Kauf, dem Betrieb und der Vermietung der Immobilie in einem direkten Zusammenhang stehen. Steuerlich werden diese Aufwendungen als Werbungskosten bezeichnet. Zu diesen Werbungskosten gehören neben der Abschreibung und den Energiekosten auch die Grundsteuer und der Aufwand für die Instandhaltung.

Übersteigen die Kosten den Mietertrag, erzielen Sie einen Verlust. Diesen verrechnen Sie mit Ihren anderen steuerlich relevanten Einkünften, die Sie z. B. als Rentner oder als Arbeitnehmer erzielen. Mit der Verrechnung sinkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Dies ist die Bemessungsgrundlage, die das Finanzamt für die Festsetzung der Einkommensteuer nutzt.

Wie werden die steuerpflichtigen Einkünfte bei der Vermietung einer Immobilie ermittelt?

Um die Einkünfte bei einer Vermietung zu ermitteln, stellen Sie den Mietertrag den Werbungskosten gegenüber.

Beispiel:

Sie vermieten eine Immobilie (Anschaffung vor mehr als 10 Jahren) mit einem Mietertrag von monatlich 1.200 Euro. Als Werbungskosten machen Sie die folgenden Kosten geltend:

Abschreibung: 3.400 Euro
Grundsteuer: 2.150 Euro
Gebäudehaftpflichtversicherung: 3.000 Euro
Aufwand für Heizung, Strom und Warmwasser: 1.000 Euro
Reparaturaufwand: 10.000 Euro

Die Grunderwerbsteuer gehört neben dem Kaufpreis für die Immobilie zu den Anschaffungskosten. Diese machen Sie über die jährliche Abschreibung geltend. Abschreibung bedeutet, dass Sie die gesamten Anschaffungskosten auf einen Zeitraum von 20 bis 50 Jahren gleichmäßig verteilen.

In unserem konkreten Fall ermitteln sich die Einkünfte für ein Kalenderjahr wie folgt:

Mieteinnahmen: 1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro

Werbungskosten: 3.400 Euro + 2.150 Euro + 3.000 Euro + 1.000 Euro + 10.000 Euro = 19.550 Euro

Steuerpflichtige Mieteinkünfte: 14.400 Euro – 19.550 Euro = – 5.150 Euro

In diesem Beispiel erzielen Sie einen Verlust, den Sie mit Ihren anderen steuerrelevanten Einkünften verrechnen können. Errmitteln Sie bei der Gegenüberstellung von Mieteinnahmen und Werbungskosten einen Gewinn, versteuern Sie diesen mit Ihrem persönlichen Steuersatz.

Von welchem Steuervorteil profitiert ein privater Käufer?

Der Steuervorteil als privater Käufer ergibt sich, wenn Sie die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt wieder verkaufen möchten. Grundsätzlich gehört auch der erzielte Verkaufserlös zu Ihren steuerpflichtigen Einkünften. Diesen müssten Sie mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern.

Halten Sie die Immobilie aber für mindestens 10 Jahre nach dem Kauf in Ihrem Eigentum, profitieren Sie davon, dass die sogenannte Spekulationsfrist abgelaufen ist. Nach dem Ende dieser Frist können Sie das Haus oder die Wohnung steuerfrei veräußern. Für die Ermittlung der Spekulationsfrist sind die Daten des Kaufs und des Verkaufs entscheidend. Die notwendigen Informationen ergeben sich aus dem Immobilienkaufvertrag.

Beispiel:

Mit Kaufvertrag vom 3. Januar 2015 haben Sie eine Immobilie erworben, die Sie über die gesamte Zeit vermietet haben. Nach über 10 Jahren möchten Sie die Immobilie verkaufen. Sie vereinbaren einen Verkaufspreis von 150.000 Euro. In dem Verkaufsvertrag ist der 1. Februar 2025 vermerkt.

Weil die Spekulationsfrist abgelaufen ist, können Sie als privater Käufer die Immobilie steuerfrei verkaufen. Würde die Immobilie zum Betriebsvermögen einer GmbH gehören, wäre dieser Steuervorteil zunichtegemacht. Die GmbH müsste den Veräußerungserlös mit 15% Körperschaftsteuer versteuern. Es ergäbe sich eine Steuerlast von 22.500 Euro. Als privater Verkäufer würde diese Steuer sogar noch höher ausfallen, weil hier der persönliche Steuersatz maßgeblich ist.

Fazit

Schaffen Sie sich eine Immobilie als Kapitalanlage an, müssen Sie die erzielten Mieteinkünfte versteuern. Hierzu gehört in der Regel auch der Erlös, den Sie für den Verkauf des Vermietungsobjekts erzielen. Der Erlös ist allerdings steuerfrei, wenn Sie die Spekulationsfrist von 10 Jahren einhalten. Dies bedeutet, Sie dürfen die Immobilie erst nach dieser Frist wieder verkaufen. Damit sichern Sie sich als privater Käufer einen nicht zu verachtenden Steuervorteil.

Autor: Jörg Richter – TaxMentoring GmbH