Immobilienbewertung

Beabsichtigen Sie, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen? Sie suchen nach einer Möglichkeit, schnell und ohne großen zeitlichen und finanziellen Aufwand den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu bestimmen? Ich biete Ihnen auf dieser Seite eine kostenlose Immobilienbewertung an, mit der Sie eine erste Einschätzung des Immobilienwerts erhalten.

Diese Erstbewertung kann eine fundierte und detaillierte Analyse durch mich als Makler nicht ersetzen. Daher stehe ich Ihnen zusätzlich mit meiner langjährigen Erfahrung und Expertise zur Seite.

Mit welchen Verfahren werden Immobilien bewertet?

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren gilt als das komplexeste Verfahren. Es bietet sich beim Verkauf privater Immobilien an, sofern mir nicht genügend Vergleichswerte und Mieteinnahmen zur Berechnung des Ertragswertes vorliegen. Der Sachwert wird ermittelt auf Basis der Herstellungskosten, dem Wert des Grundstücks, den Herstellungskosten von Außenanlagen zum Beispiel Garagen sowie weiterer spezifischer Merkmale. Der ermittelte Wert ist nach gesetzlichen Vorgaben für jedes Jahr seit der Herstellung um 1,25% zu vermindern, weil der Gesetzgeber von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgeht.

Das bedeutet zum Beispiel, dass ich den Wert eines Gebäudes um 50% vermindern muss, sofern das Gebäude 40 Jahre alt ist und nicht grundlegend saniert wurde. Zu guter Letzt passe ich den ermittelten Kaufpreis mit dem Marktanpassungsfaktor an den lokalen Immobilienmarkt an. Für ein Gebäude in einem Dorf ohne Infrastruktur wird von mir mit einem Marktanpassungsfaktor von 0,9 berücksichtigt, dass es weniger Wert ist als das vergleichbare Gebäude in einer Villengegend, in der eine öffentliche Verkehrsanbindung vorhanden ist.

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren nutze ich zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern und vermieteter Eigentumswohnungen. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren stelle ich für diesen Immobilientyp die Frage in den Mittelpunkt, welcher Ertrag sich über eine Anzahl von Jahren erzielen lässt. Zur Berechnung des Ertragswerts benötige ich den Bodenwert, den Liegenschaftszinssatz, Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten sowie einen sogenannten Vervielfältigungsfaktor. Der Bodenwert ergibt sich einerseits aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter, den ich beim Gutachterausschuss anfordere und andererseits aus der Grundstücksfläche. Mit dem Liegenschaftszinssatz wird der Prozentsatz bezeichnet, mit dem der Bodenwert verzinst wird.

Mit Hilfe des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittle ich den Vervielfältiger. Zuletzt berücksichtige ich bauliche Umstände, die den Immobilienwert verändern. Die kürzlich eingebaute moderne Gas-Brennwertheizung mit Solarthermie würde ich als wertsteigernd einstufen. Demgegenüber würde sich eine dringend notwendige Dachsanierung oder die längst überfällige Modernisierung der Elektro- und Rohrleitungen wertmindernd auswirken.

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren kommt bei mir zum Einsatz, wenn es sich um Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien handelt. Es basiert auf einer einfachen Regel: Die Immobilie ist so viel Wert wie andere bereit sind, für das Objekt zu bezahlen. Auf Basis dieses Grundprinzips stelle ich bei diesem Verfahren vergleichbare Immobilien gegenüber, die auf dem Markt verkauft wurden.

Dabei lasse ich für die Bewertung nur Immobilien einfließen, die in Bezug auf Lage und Beschaffenheit Ihrer Immobilie ähneln. Dieses Verfahren unterscheidet sich durch direkten und indirekten Vergleich. Beim direkten Vergleich nutzt ein Sachverständiger die umfangreiche Datenbasis des Gutachterausschusses, bei dem digitale Kopien alle Kaufverträge vorliegen.

Für das indirekte Vergleichswertverfahren nutze ich eine Vielzahl von Faktoren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Von dem so ermittelten Wert nehme ich Zu- und Abschläge vor, zum Beispiel für die Lage, die Bausubstanz und das Alter.

Zusammenfassende Einschätzung der Bewertungsverfahren

Das Ertragswertverfahren stützt sich auf reelle Zahlen aus der Vermietung und gilt daher als praxisnah. Selbst wenn keine verlässlichen Zahlen zur Hand sind, lässt sich mit Hilfe dieses Verfahrens ein Bereich ermitteln, in dem der Wert enthalten ist. Die Berechnung des Ertragswerts ist abhängig vom Liegenschaftszins, für dessen Ermittlung allerdings nicht immer ausreichend Daten vorhanden sind. Weil die zur Berechnung herangezogenen Mieten eine Vergangenheitsbetrachtung sind, ist bei der Bewertung Vorsicht geboten, wenn die Mieten generell stark steigen.

Das Vergleichswertverfahren ist eine transparente und zuverlässige Methode. Für komplexe oder untypische Bauten ist dieses Verfahren jedoch nicht geeignet. Generell bietet es den besten Vergleich mit dem Marktniveau.

Wenn es um den Substanzwert einer Immobilie geht, dann ist das Sachwertverfahren am objektivsten. Für moderne Häusertypen fehlt noch die Datenbasis. Somit lässt sich mit Hilfe des Sachwertverfahrens nur schwer das tatsächliche Marktniveau ermitteln.

Für die Online-Bewertung wird üblicherweise nur eines der beschriebenen Verfahren herangezogen, damit ein schnelles Ergebnis erzielt werden kann. Wie die obige Beschreibung deutlich macht, stellt die Bewertung einer Immobilie eine komplexe Aufgabe dar. Für die Auswahl des richtigen Verfahrens und für die korrekte Ermittlung der zur Berechnung notwendigen Faktoren ist eine solide Ausbildung und langjährige Berufserfahrung erforderlich. Beides bringe ich mit.

Kostenlose Immobilienbewertung

Nutzen Sie die Vorteile, die Ihnen die kostenlose Immobilienbewertung bietet, zur ersten Orientierung. Diese Bewertung geht sehr schnell und Sie erhalten das Ergebnis per Email zugesandt.  Sie gehen mit der der Online-Bewertung keinerlei Verpflichtungen ein und sparen Zeit und Geld.  Sofern Sie eine individuelle Bewertung Ihrer Immobilie wünschen, stehe ich Ihnen mit meiner Berufserfahrung und Expertise gerne zur Verfügung.

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