Die Marktpreiseinschätzung

Die Marktpreiseinschätzung

Beabsichtigen Sie, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen? Sie suchen nach einer Möglichkeit, schnell und ohne großen zeitlichen und finanziellen Aufwand den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu bestimmen? Ich biete Ihnen eine kostenlose Marktpreiseinschätzung an, mit der Sie eine erste Einschätzung des Immobilienwerts erhalten.

Diese Einschätzung kann eine fundierte und detaillierte Analyse durch mich als Makler nicht ersetzen. Daher stehe ich Ihnen gerne zusätzlich mit meiner langjährigen Erfahrung und Expertise zur Seite.

Mit welchen Verfahren werden Immobilien bewertet?

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren gilt als das komplexeste Verfahren. Es bietet sich beim Verkauf privater Immobilien an, sofern mir nicht genügend Vergleichswerte und Mieteinnahmen zur Berechnung des Ertragswertes vorliegen. Der Sachwert wird ermittelt auf Basis der Herstellungskosten, dem Wert des Grundstücks, den Herstellungskosten von Außenanlagen zum Beispiel Garagen sowie weiterer spezifischer Merkmale. Der ermittelte Wert ist nach gesetzlichen Vorgaben für jedes Jahr seit der Herstellung um 1,25% zu vermindern, weil der Gesetzgeber von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgeht.

Das bedeutet zum Beispiel, dass ich den Wert eines Gebäudes um 50% vermindern muss, sofern das Gebäude 40 Jahre alt ist und nicht grundlegend saniert wurde. Zu guter Letzt passe ich den ermittelten Kaufpreis mit dem Marktanpassungsfaktor an den lokalen Immobilienmarkt an. Für ein Gebäude in einem Dorf ohne Infrastruktur wird von mir mit einem Marktanpassungsfaktor von 0,9 berücksichtigt, dass es weniger Wert ist als das vergleichbare Gebäude in einer Villengegend, in der eine öffentliche Verkehrsanbindung vorhanden ist.

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren nutze ich zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern und vermieteter Eigentumswohnungen. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren stelle ich für diesen Immobilientyp die Frage in den Mittelpunkt, welcher Ertrag sich über eine Anzahl von Jahren erzielen lässt. Zur Berechnung des Ertragswerts benötige ich den Bodenwert, den Liegenschaftszinssatz, Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten sowie einen sogenannten Vervielfältigungsfaktor. Der Bodenwert ergibt sich einerseits aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter, den ich beim Gutachterausschuss anfordere und andererseits aus der Grundstücksfläche. Mit dem Liegenschaftszinssatz wird der Prozentsatz bezeichnet, mit dem der Bodenwert verzinst wird.

Mit Hilfe des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittle ich den Vervielfältiger. Zuletzt berücksichtige ich bauliche Umstände, die den Immobilienwert verändern. Die kürzlich eingebaute moderne Gas-Brennwertheizung mit Solarthermie würde ich als wertsteigernd einstufen. Demgegenüber würde sich eine dringend notwendige Dachsanierung oder die längst überfällige Modernisierung der Elektro- und Rohrleitungen wertmindernd auswirken.

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren kommt bei mir zum Einsatz, wenn es sich um Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien handelt. Es basiert auf einer einfachen Regel: Die Immobilie ist so viel Wert wie andere bereit sind, für das Objekt zu bezahlen. Auf Basis dieses Grundprinzips stelle ich bei diesem Verfahren vergleichbare Immobilien gegenüber, die auf dem Markt verkauft wurden.

Dabei lasse ich für die Bewertung nur Immobilien einfließen, die in Bezug auf Lage und Beschaffenheit Ihrer Immobilie ähneln. Dieses Verfahren unterscheidet sich durch direkten und indirekten Vergleich. Beim direkten Vergleich nutzt ein Sachverständiger die umfangreiche Datenbasis des Gutachterausschusses, bei dem digitale Kopien alle Kaufverträge vorliegen.

Für das indirekte Vergleichswertverfahren nutze ich eine Vielzahl von Faktoren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Von dem so ermittelten Wert nehme ich Zu- und Abschläge vor, zum Beispiel für die Lage, die Bausubstanz und das Alter.

Zusammenfassende Einschätzung der Bewertungsverfahren

Das Ertragswertverfahren stützt sich auf reelle Zahlen aus der Vermietung und gilt daher als praxisnah. Selbst wenn keine verlässlichen Zahlen zur Hand sind, lässt sich mit Hilfe dieses Verfahrens ein Bereich ermitteln, in dem der Wert enthalten ist. Die Berechnung des Ertragswerts ist abhängig vom Liegenschaftszins, für dessen Ermittlung allerdings nicht immer ausreichend Daten vorhanden sind. Weil die zur Berechnung herangezogenen Mieten eine Vergangenheitsbetrachtung sind, ist bei der Bewertung Vorsicht geboten, wenn die Mieten generell stark steigen.

Das Vergleichswertverfahren ist eine transparente und zuverlässige Methode. Für komplexe oder untypische Bauten ist dieses Verfahren jedoch nicht geeignet. Generell bietet es den besten Vergleich mit dem Marktniveau.

Wenn es um den Substanzwert einer Immobilie geht, dann ist das Sachwertverfahren am objektivsten. Für moderne Häusertypen fehlt noch die Datenbasis. Somit lässt sich mit Hilfe des Sachwertverfahrens nur schwer das tatsächliche Marktniveau ermitteln.

Für die Online-Bewertung wird üblicherweise nur eines der beschriebenen Verfahren herangezogen, damit ein schnelles Ergebnis erzielt werden kann. Wie die obige Beschreibung deutlich macht, stellt die Bewertung einer Immobilie eine komplexe Aufgabe dar. Für die Auswahl des richtigen Verfahrens und für die korrekte Ermittlung der zur Berechnung notwendigen Faktoren ist eine solide Ausbildung und langjährige Berufserfahrung erforderlich. Beides bringe ich mit.

Kostenlose Marktpreiseinschätzung

Nutzen Sie die Vorteile, die Ihnen die kostenlose Marktpreiseinschätzung bietet, zur ersten Orientierung. Rufen Sie mich unter 0211 74958275 an und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Termin mit mir. Sie gehen mit der kostenlosen Marktpreiseinschätzung keinerlei Verpflichtungen ein und sparen Zeit und Geld.  Sofern Sie eine individuelle Bewertung Ihrer Immobilie wünschen, stehe ich Ihnen mit meiner Berufserfahrung und Expertise nathürlich auch gerne zur Verfügung.

Ich bin erst zufrieden, wenn Sie es sind!

  • Arthur Wöhler

    Ich habe bereits mehrfach die Dienste von Vester Immobilien in Anspruch genommen, sowohl als Käufer als auch Verkäufer. Herr Vester kennt sich bestens auf dem Immobilienmarkt aus und findet immer die besten Deals. Sehr professionell. - 3/03/2021

  • Isolde Hanke

    Kompetente Beratung und faire Bewertung meiner Immobilie. Sehr zu empfehlen. - 2/28/2021

  • Eveline Kroll

    Trotz des kurzfristigen Termins war Herr Vester bestens vorbereitet und konnte mir Immobilien vorstellen, die genau meinen Vorstellungen entsprachen. Ich habe meine Traumwohnung gefunden, vielen Dank! - 2/23/2021

  • irene degel

    Herr Vester ist ein absolut kompetenter Kollege mit hohem Fachwissen, großem Einsatz und sehr ehrlich und sympathisch. Eine klare Empfehlung von mir, hier ist man gut aufgehoben, bei Vester Immobilien in Düsseldorf!Irene Degeldegel-immobilien MAINFRANKEN - 1/29/2021

  • Claus Wiesner

    Sehr guter Service und auch die Kundenbetreuung ist ausgezeichnet. - 1/29/2021

  • irene degel

    Herr Vester ist ein absolut kompetenter Kollege mit hohem Fachwissen, großem Einsatz und sehr ehrlich und sympathisch. Eine klare Empfehlung von mir, hier ist man gut aufgehoben, bei Vester Immobilien in Düsseldorf!
    Irene Degel
    degel-immobilien MAINFRANKEN
    - 1/27/2021

  • Alois Kuhn

    WOW!!! Bin einfach nur begeistert! Tolle Beratung und sehr netter Kontakt.Wir haben gefunden was wir gesucht haben. Vielen Dank dafür! 🙂 - 1/12/2021

  • Alois Kuhn

    WOW!!! Bin einfach nur begeistert! Tolle Beratung und sehr netter Kontakt.
    Wir haben gefunden was wir gesucht haben. Vielen Dank dafür! 🙂
    - 12/20/2020

  • Sera Rmzn

    Sehr nett Personal ich habe zwei mal angerufen und sie waren immer hilfsbereit . - 12/12/2020

  • Lorenz

    Ich bedanke mich für die freundliche, kompetente Zusammenarbeit und die professionelle Bewertung meiner Objekte. Gerne wieder! - 12/12/2020

  • Melanie Wengel

    Ich war auf der Suche nach einer kompetenten Unterstützung für die Wohnungsbewertung meiner Eltern. Und ich hab den perfekten Partner gefunden. Meine Eltern waren auch super zufrieden und haben sich gut aufgehoben gefühlt. - 11/17/2020

  • Felix Brandt

    Herr Vester ist ein sehr kompetenter Immobilienmarkler und zeigt dieses auch immer wieder aufs Neue bei der reibungslosen Abwicklung von Immobilienverkäufen und auch bei äußerst informativen Gesprächen und Beratungen. - 11/12/2020

  • Sahra Sonnenhof

    Sehr kompetente und vor allem ehrliche Beratung. Die beste die ich bisher hatte. Nur weiter zu empfehlen! Daher fünf Sterne. - 10/06/2020

  • eldoorfiix

    In einem Gespräch mit Herrn Vester durfte ich erfahren, wie kompetent er sich mit Immobilien gibt. Egal ob man seinen Verkauf über Vester Immobilien abwickelt oder nur nach einer neuen Wohnung sucht so wird man immer auf alle relevanten Faktoren hingewiesen. Wer Kompetenz und Vertrauen sucht sollte sich auf jeden Fall bei Herrn Vester melden! - 9/22/2020

  • Julia Hertlein

    Sehr kompetent, freundlich und hartnäckig bis zum angestrebten Erfolg, beim nächsten Verkauf auf jeden Fall wieder mit Vester Immobilien. - 9/12/2020

  • ksaa Marketing

    Wir wurden von Herrn Vester beraten und können nur sagen, dass er ein sehr netter und bodenständiger Immobilienmakler ist. Wir wurden sehr nett beraten und auch wenn es mal zu fachlich war, wurde sich die Zeit dafür genommen, um uns alles genauer zu erklären. Falls man jemanden mit guten Fachkenntnissen braucht dann gerne weiter zu empfehlen. - 8/12/2020

  • Sonja Müller

    Komplettsanierung von der Beratung bis zur Fertigstellung kompetent und sachgemäß ausgeführt.Alle Arbeiten sind zur vollsten Zufriedenheit mit hochwertigen Materialien und auch innerhalb der vereinbarten Frist erledigt worden.Hier kann man nur 5 Sterne geben.Jederzeit gerne wieder. - 8/12/2020

  • Kristin Bernhardt

    Ich hatte das Vergnügen, Herrn Vester bei einer Wohnungsbesichtigung in Mettmann kennenlernen zu dürfen:Zuverlässig, Souverän, professionell und Wissen auf den Punkt gebracht.Vielen Dank ! Zu Empfehlen! - 8/12/2020

  • karl mÜller

    Konnte meine Wohnung sehr schnell verkaufen und das zu einem viel höheren Betrag als ich mir hätte erträumen können. An der Adresse kann man definitiv nichts falsch machen. - 8/12/2020

  • Marcel Westermann

    Sehr kompetente, freundliche & herzliche Betreuung. Habe Herrn Vester als sehr lösungs- und vor allem kundenorientiert erlebt. Kann ich nur weiterempfehlen! - 8/12/2020

  • Sonja Müller

    Komplettsanierung von der Beratung bis zur Fertigstellung kompetent und sachgemäß ausgeführt.
    Alle Arbeiten sind zur vollsten Zufriedenheit mit hochwertigen Materialien und auch innerhalb der vereinbarten Frist erledigt worden.
    Hier kann man nur 5 Sterne geben.
    Jederzeit gerne wieder.
    - 7/15/2020

  • Devious Panda

    Die Besichtigung war sehr nett und angenehm. Herr Vester hat auf die Vorzüge, sowie auch auf kleinere Mängel hingewiesen. Er war sehr kompetent und fair gegenüber uns Kunden. Der Besichtigungstermin war sehr kurzfristig realisierbar. - 7/08/2020

  • Axel Knorr

    Bestes Maklerbüro überhaupt. Herr Vester wurde uns von einem Bekannten empfohlen und dank ihm haben wir unsere Traumwohnung gefunden. Kompetent, zuverlässig, sympathisch, einfach Top! - 4/30/2020

  • T T

    Ich war mit Herrn Vester völlig zufrieden. Er war immer für mich immer erreichbar und hat mich ausführlich und kompetent beraten. Ich kann Herr Vester nur empfehlen. - 4/01/2020

  • p l

    sehr kompetent, freundlich und hilfsbereit. Ich empfehle das Maklerbüro weiter. - 3/03/2020

  • Demir Tuz

    Ich bin heute von Herrn Vester zuverlässig zurückgerufen und sehr kompetent, freundlich und kulant beraten worden. Von mir volle Empfehlung und nochmal vielen Dank! - 2/25/2020

  • Joshua Roth

    Höchst kompetente und professionelle Unterstützung im gesamten Prozess. Wir haben den Austausch durchweg als sehr gut, informativ und angenehm empfunden und empfehlen das Unternehmen sehr gerne weiter. - 2/12/2020

  • Andrea Berger-Uhle

    Ich habe hier sehr gute Erfahrungen gemacht und kann Vester Immobilien nur weiterempfehlen. - 2/11/2020

  • Berghaus

    Schnelle Abwicklung der Sanierung, sympathischer Inhaber, ich wurde stets auf dem aktuellen Stand gehalten, Besichtigungstermine für die anschließende Vermietung wurden zeitnah realisiert. Wenn ich eine Nachricht auf Band hinterlassen hatte, bekam ich noch am gleichen Tag eine Rückinfo. Ich habe keine negativen Erfahrungen gemacht. - 11/25/2019

  • Walter Koren

    Hallo Herr Vester, gerne komme ich Ihrer Bitte Sie zu bewerten nach. Ich habe noch nie einen Makler erlebt, der alles so ausführlich und toll erklärt. Er nimmt seinen Job sehr ernst und ist über die Immobilien sehr gut informiert. Zudem ist er noch super nett. - 11/11/2019

Facebook
Youtube
Instagram