Die Marktpreiseinschätzung

Die Marktpreiseinschätzung

Beabsichtigen Sie, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen? Sie suchen nach einer Möglichkeit, schnell und ohne großen zeitlichen und finanziellen Aufwand den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu bestimmen? Ich biete Ihnen eine kostenlose Marktpreiseinschätzung an, mit der Sie eine erste Einschätzung des Immobilienwerts erhalten.

Diese Einschätzung kann eine fundierte und detaillierte Analyse durch mich als Makler nicht ersetzen. Daher stehe ich Ihnen gerne zusätzlich mit meiner langjährigen Erfahrung und Expertise zur Seite.

Kostenlose Marktpreiseinschätzung

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Mit welchen Verfahren werden Immobilien bewertet?

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren gilt als das komplexeste Verfahren. Es bietet sich beim Verkauf privater Immobilien an, sofern mir nicht genügend Vergleichswerte und Mieteinnahmen zur Berechnung des Ertragswertes vorliegen. Der Sachwert wird ermittelt auf Basis der Herstellungskosten, dem Wert des Grundstücks, den Herstellungskosten von Außenanlagen zum Beispiel Garagen sowie weiterer spezifischer Merkmale. Der ermittelte Wert ist nach gesetzlichen Vorgaben für jedes Jahr seit der Herstellung um 1,25% zu vermindern, weil der Gesetzgeber von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgeht.

Das bedeutet zum Beispiel, dass ich den Wert eines Gebäudes um 50% vermindern muss, sofern das Gebäude 40 Jahre alt ist und nicht grundlegend saniert wurde. Zu guter Letzt passe ich den ermittelten Kaufpreis mit dem Marktanpassungsfaktor an den lokalen Immobilienmarkt an. Für ein Gebäude in einem Dorf ohne Infrastruktur wird von mir mit einem Marktanpassungsfaktor von 0,9 berücksichtigt, dass es weniger Wert ist als das vergleichbare Gebäude in einer Villengegend, in der eine öffentliche Verkehrsanbindung vorhanden ist.

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren nutze ich zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern und vermieteter Eigentumswohnungen. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren stelle ich für diesen Immobilientyp die Frage in den Mittelpunkt, welcher Ertrag sich über eine Anzahl von Jahren erzielen lässt. Zur Berechnung des Ertragswerts benötige ich den Bodenwert, den Liegenschaftszinssatz, Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten sowie einen sogenannten Vervielfältigungsfaktor. Der Bodenwert ergibt sich einerseits aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter, den ich beim Gutachterausschuss anfordere und andererseits aus der Grundstücksfläche. Mit dem Liegenschaftszinssatz wird der Prozentsatz bezeichnet, mit dem der Bodenwert verzinst wird.

Mit Hilfe des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittle ich den Vervielfältiger. Zuletzt berücksichtige ich bauliche Umstände, die den Immobilienwert verändern. Die kürzlich eingebaute moderne Gas-Brennwertheizung mit Solarthermie würde ich als wertsteigernd einstufen. Demgegenüber würde sich eine dringend notwendige Dachsanierung oder die längst überfällige Modernisierung der Elektro- und Rohrleitungen wertmindernd auswirken.

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren kommt bei mir zum Einsatz, wenn es sich um Grundstücke und selbstgenutzte Immobilien handelt. Es basiert auf einer einfachen Regel: Die Immobilie ist so viel Wert wie andere bereit sind, für das Objekt zu bezahlen. Auf Basis dieses Grundprinzips stelle ich bei diesem Verfahren vergleichbare Immobilien gegenüber, die auf dem Markt verkauft wurden.

Dabei lasse ich für die Bewertung nur Immobilien einfließen, die in Bezug auf Lage und Beschaffenheit Ihrer Immobilie ähneln. Dieses Verfahren unterscheidet sich durch direkten und indirekten Vergleich. Beim direkten Vergleich nutzt ein Sachverständiger die umfangreiche Datenbasis des Gutachterausschusses, bei dem digitale Kopien alle Kaufverträge vorliegen.

Für das indirekte Vergleichswertverfahren nutze ich eine Vielzahl von Faktoren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Von dem so ermittelten Wert nehme ich Zu- und Abschläge vor, zum Beispiel für die Lage, die Bausubstanz und das Alter.

Zusammenfassende Einschätzung der Bewertungsverfahren

Das Ertragswertverfahren stützt sich auf reelle Zahlen aus der Vermietung und gilt daher als praxisnah. Selbst wenn keine verlässlichen Zahlen zur Hand sind, lässt sich mit Hilfe dieses Verfahrens ein Bereich ermitteln, in dem der Wert enthalten ist. Die Berechnung des Ertragswerts ist abhängig vom Liegenschaftszins, für dessen Ermittlung allerdings nicht immer ausreichend Daten vorhanden sind. Weil die zur Berechnung herangezogenen Mieten eine Vergangenheitsbetrachtung sind, ist bei der Bewertung Vorsicht geboten, wenn die Mieten generell stark steigen.

Das Vergleichswertverfahren ist eine transparente und zuverlässige Methode. Für komplexe oder untypische Bauten ist dieses Verfahren jedoch nicht geeignet. Generell bietet es den besten Vergleich mit dem Marktniveau.

Wenn es um den Substanzwert einer Immobilie geht, dann ist das Sachwertverfahren am objektivsten. Für moderne Häusertypen fehlt noch die Datenbasis. Somit lässt sich mit Hilfe des Sachwertverfahrens nur schwer das tatsächliche Marktniveau ermitteln.

Für die Online-Bewertung wird üblicherweise nur eines der beschriebenen Verfahren herangezogen, damit ein schnelles Ergebnis erzielt werden kann. Wie die obige Beschreibung deutlich macht, stellt die Bewertung einer Immobilie eine komplexe Aufgabe dar. Für die Auswahl des richtigen Verfahrens und für die korrekte Ermittlung der zur Berechnung notwendigen Faktoren ist eine solide Ausbildung und langjährige Berufserfahrung erforderlich. Beides bringe ich mit.

Kostenlose Marktpreiseinschätzung

Nutzen Sie die Vorteile, die Ihnen die kostenlose Marktpreiseinschätzung bietet, zur ersten Orientierung. Rufen Sie mich unter 0211 74958275 an und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Termin mit mir. Sie gehen mit der kostenlosen Marktpreiseinschätzung keinerlei Verpflichtungen ein und sparen Zeit und Geld.  Sofern Sie eine individuelle Bewertung Ihrer Immobilie wünschen, stehe ich Ihnen mit meiner Berufserfahrung und Expertise nathürlich auch gerne zur Verfügung.

Ich bin erst zufrieden, wenn Sie es sind!

  • Karl-Josef Ketterer21/07/2021

    Wir waren von der Dienstleistung des Maklers sehr zufrieden und können ihn mit sehr gut bewerten.

  • K. Haase12/07/2021

    Herr Vester war eine sehr große Hilfe in der Vermietung einer Wohnung in Düsseldorf.
    Er hat mich steht’s bei allen Fragen bezüglich der Vermietung unterstützt, sodass einer reibungslosen Vermietung nichts im Wege stand.
    Herr Vester hat sich um alles gekümmert!
    Ich habe mich bestens aufgehoben gefühlt und würde Vester Immobilien jederzeit wieder Kontaktieren bezüglich Vermietung oder Verkauf einer Immobilie.
    Um es mal in meinen Worten auszudrücken, „ein rundum sorglos Paket“!

  • K. Haase12/07/2021

    Herr Vester war eine sehr große Hilfe in der Vermietung einer Wohnung in Düsseldorf.Er hat mich steht’s bei allen Fragen bezüglich der Vermietung unterstützt, sodass einer reibungslosen Vermietung nichts im Wege stand.Herr Vester hat sich um alles gekümmert!Ich habe mich bestens aufgehoben gefühlt und würde Vester Immobilien jederzeit wieder Kontaktieren bezüglich Vermietung oder Verkauf einer Immobilie.Um es mal in meinen Worten auszudrücken, „ein rundum sorglos Paket“!

  • Dietrich Bauer08/07/2021

    Professional, easy and really flexible. Fast in answering and very friendly communication with their office. Vester Immobilien receives my best recommendations.

  • Darius Hornich06/07/2021

    Sehr hilfsbereit und freundlich. Besonders Herr Vester ist echt super. Locker im Umgangston und trotzdem sehr höflich. Man ist sofort auf Augenhöhe. Sehr angenehm!

  • Christian Wolpers21/05/2021

    Ich kann Herr Vester wärmstens weiterempfehlen. Der Kontakt mit Ihm ist stets Professionell, die Reaktionszeit sehr schnell und Herr Vester ist immer auf dem aktuellsten Stand rund um das Thema Immobilien. Vielen Dank.

  • Susann Mertens12/04/2021

    Wir würden uns auch in Zukunft sofort wieder für die Vester Immobilien entscheiden. Herr Vester hat sich wunderbar um uns gekümmert und uns professionell unterstützt.

  • Claudia Schopp12/04/2021

    Sehr kompetentes Erstgespräch, rasche Abwicklung, passenden Käufer innerhalb von zwei Wochen gefunden. Top Qualität, seriös, fair - klare Empfehlung.

  • Harald Titz12/04/2021

    Sehr kompetente und rasche Abwicklung für unser Haus. Guter Service mit zeitnahen Informationen. Vielen Dank.

  • Ullrich Klaus08/04/2021

    Ich bewerte Vester Immobilien mit der höchstmöglichen Punktzahl, also vollen 5 Sterne in allen Kriterien! Die komplette Abwicklung lief zu meiner vollsten Zufriedenheit. In allen Bereichen: Zuverlässigkeit, Erreichbarkeit, Pünktlichkeit etc. die volle Punktzahl. Ich werde Sie weiter empfehlen. Vielen Dank nochmal!

  • Bianka Bäcker05/04/2021

    Der Verkauf wurde sehr professionel und transparent organesiert. Ich musste absolut nichts selbst machen. Der Preis war hervorragen und ich bedanke mich herzlich bei dem kompetenten Team. Bei Vester ist man als Verkäufer sehr gut aufgehoben und man kriegt einen fairen Preis raus. Top Makler!!!

  • Christa Alisch01/04/2021

    Von der ersten Minute an wusste ich, dass Herr Vester der beste Mann für den Job ist. Die Beratung verlief sehr persönlich und individuell auf mich maßgeschneidert ab. Bin sehr zufrieden.

  • Lennard Graefe25/03/2021

    Ich habe mit Herrn Vester zusammengearbeitet und habe ihn als absoluten Profi und Mensch mit einem feinen Charakter wahrgenommen. Ich kann und werde Herrn Vester jederzeit mit gutem Gewissen weiterempfehlen. Besten Dank!

  • Judith Döring12/03/2021

    Kompetente Beratung, unkomplizierte Abwicklung und kulantes Entgegenkommen bei den Zahlungsmodalitäten.

  • Gina Meiners09/03/2021

    Wir arbeiten mit Herrn Vester und seinem Team bereits seit vielen Jahren intensiv zusammen und haben die Vester Immobilien dabei stets als verlässlichen und professionellen Partner erlebt. Wer auf der Suche nach kompetenter und sympathischer Beratung ist, ist hier goldrichtig!

  • Arthur Wöhler03/03/2021

    Ich habe bereits mehrfach die Dienste von Vester Immobilien in Anspruch genommen, sowohl als Käufer als auch Verkäufer. Herr Vester kennt sich bestens auf dem Immobilienmarkt aus und findet immer die besten Deals. Sehr professionell.

  • Isolde Hanke28/02/2021

    Kompetente Beratung und faire Bewertung meiner Immobilie. Sehr zu empfehlen.

  • Eveline Kroll23/02/2021

    Trotz des kurzfristigen Termins war Herr Vester bestens vorbereitet und konnte mir Immobilien vorstellen, die genau meinen Vorstellungen entsprachen. Ich habe meine Traumwohnung gefunden, vielen Dank!

  • Claus Wiesner29/01/2021

    Sehr guter Service und auch die Kundenbetreuung ist ausgezeichnet.

  • irene degel29/01/2021

    Herr Vester ist ein absolut kompetenter Kollege mit hohem Fachwissen, großem Einsatz und sehr ehrlich und sympathisch. Eine klare Empfehlung von mir, hier ist man gut aufgehoben, bei Vester Immobilien in Düsseldorf!Irene Degeldegel-immobilien MAINFRANKEN

  • irene degel27/01/2021

    Herr Vester ist ein absolut kompetenter Kollege mit hohem Fachwissen, großem Einsatz und sehr ehrlich und sympathisch. Eine klare Empfehlung von mir, hier ist man gut aufgehoben, bei Vester Immobilien in Düsseldorf!
    Irene Degel
    degel-immobilien MAINFRANKEN

  • Alois Kuhn12/01/2021

    WOW!!! Bin einfach nur begeistert! Tolle Beratung und sehr netter Kontakt.Wir haben gefunden was wir gesucht haben. Vielen Dank dafür! 🙂

  • Alois Kuhn20/12/2020

    WOW!!! Bin einfach nur begeistert! Tolle Beratung und sehr netter Kontakt.
    Wir haben gefunden was wir gesucht haben. Vielen Dank dafür! 🙂

  • Lorenz12/12/2020

    Ich bedanke mich für die freundliche, kompetente Zusammenarbeit und die professionelle Bewertung meiner Objekte. Gerne wieder!

  • Sera Rmzn12/12/2020

    Sehr nett Personal ich habe zwei mal angerufen und sie waren immer hilfsbereit .

  • Melanie Wengel17/11/2020

    Ich war auf der Suche nach einer kompetenten Unterstützung für die Wohnungsbewertung meiner Eltern. Und ich hab den perfekten Partner gefunden. Meine Eltern waren auch super zufrieden und haben sich gut aufgehoben gefühlt.

  • Felix Brandt12/11/2020

    Herr Vester ist ein sehr kompetenter Immobilienmarkler und zeigt dieses auch immer wieder aufs Neue bei der reibungslosen Abwicklung von Immobilienverkäufen und auch bei äußerst informativen Gesprächen und Beratungen.

  • Sahra Sonnenhof06/10/2020

    Sehr kompetente und vor allem ehrliche Beratung. Die beste die ich bisher hatte. Nur weiter zu empfehlen! Daher fünf Sterne.

  • eldoorfiix22/09/2020

    In einem Gespräch mit Herrn Vester durfte ich erfahren, wie kompetent er sich mit Immobilien gibt. Egal ob man seinen Verkauf über Vester Immobilien abwickelt oder nur nach einer neuen Wohnung sucht so wird man immer auf alle relevanten Faktoren hingewiesen. Wer Kompetenz und Vertrauen sucht sollte sich auf jeden Fall bei Herrn Vester melden!

  • Julia Hertlein12/09/2020

    Sehr kompetent, freundlich und hartnäckig bis zum angestrebten Erfolg, beim nächsten Verkauf auf jeden Fall wieder mit Vester Immobilien.